¿Cuánto necesitas ahorrar para comprar una casa en España? (2026)

Para comprar una casa de 400.000 € en España necesitas tener ahorrados unos 114.000 € antes de firmar. No los 80.000 € de la entrada: hay otros 34.000 € en impuestos y gastos que el banco no financia.

Ese es el número que casi nadie te dice. Te hablan del 20% de entrada y te olvidas de que encima van impuestos, notaría, registro y tasación. Y eso lo pagas tú, en efectivo, el día de la firma.

Vamos a los números reales de 2026: cuánto necesitas de verdad, con dos ejemplos que cuadran, y qué hacer con ese dinero mientras lo juntas para que no se lo coma la inflación.

Los costes reales de comprar vivienda

Cuando compras una casa pagas mucho más que el precio del piso. Estos son los bloques:

→ La entrada: el banco financia como mucho el 80% del menor entre el precio y la tasación. El 20% restante lo pones tú. Sobre 400.000 €, son 80.000 €.
→ El impuesto de compra: es el gasto gordo después de la entrada.
→ Notaría, registro, gestoría y tasación: los gastos de formalización.

El impuesto depende de si la vivienda es de segunda mano o nueva:

→ Segunda mano → pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma. Va del 6% al 13% según dónde compres.
→ Obra nueva → pagas IVA del 10% + AJD (Actos Jurídicos Documentados), entre 0,75% y 1,5% según la comunidad.

No te vamos a engañar: el ITP cambia mucho de una comunidad a otra. En Madrid es el 6%, en Andalucía el 7%, en Galicia el 8% y en Cataluña o la Comunidad Valenciana llega al 10%. En un piso de 400.000 €, esa diferencia son 16.000 € de un sitio a otro. Eso es mucho.

A eso se suman los gastos de formalización, que son bastante parecidos compres donde compres:

Gasto	Importe orientativo
Notaría	600 - 1.000 €
Registro de la propiedad	400 - 650 €
Gestoría	~300 €
Tasación	250 - 600 €

La regla práctica: reserva un 10-12% del precio para impuestos y gastos, aparte de la entrada. Con eso no te llevas sustos.

Ejemplo 1: una vivienda de 400.000 €

Vamos a poner números. Usamos un ITP del 8% como media orientativa (recuerda: sube al 10% en Cataluña o Valencia, baja al 6% en Madrid).

Concepto	Importe
Entrada (20%)	80.000 €
ITP (8%)	32.000 €
Notaría + registro + gestoría + tasación	~2.200 €
Ahorro total necesario	~114.200 €

Eso es un 28,5% del precio que tienes que tener en la cuenta antes de firmar. Y si compras en Cataluña (ITP 10%), sube a unos 122.000 €. Si compras en Madrid (ITP 6%), baja a unos 106.000 €.

Ejemplo 2: una vivienda de 600.000 €

Mismo cálculo, mismo ITP del 8%:

Concepto	Importe
Entrada (20%)	120.000 €
ITP (8%)	48.000 €
Notaría + registro + gestoría + tasación	~2.400 €
Ahorro total necesario	~170.400 €

De nuevo, alrededor del 28-29% del precio. La proporción no cambia: por cada 100.000 € que suba la casa, necesitas unos 28.000-29.000 € más de ahorro.

Spoiler: por eso el reto de comprar no es la cuota de la hipoteca. Es juntar la entrada más los gastos. Ahí es donde se atasca casi todo el mundo.

Puedes afinar tu caso con nuestro simulador de hipotecas y comparar ofertas en el comparador de hipotecas.

Qué hacer con el dinero mientras ahorras

Aquí está la parte que casi ningún artículo cuenta bien. Tienes 114.000 € que vas a necesitar en, pongamos, 2 o 3 años. Ese dinero no puede estar parado perdiendo valor por la inflación, pero tampoco puede estar en bolsa, porque si el mercado cae justo cuando vas a firmar, te quedas sin entrada.

La respuesta depende de tu horizonte. Estas son las tres opciones sensatas, de menor a mayor plazo:

Fondo monetario: para máxima flexibilidad

Un fondo monetario invierte en deuda a muy corto plazo y sigue de cerca los tipos de interés. Es de lo más líquido que hay: puedes recuperar el dinero en días. Tributa como un fondo (solo pagas al vender), lo que te da control fiscal.

Es la opción si no sabes exactamente cuándo comprarás o quieres poder mover el dinero rápido. Los contratas a través de un broker o plataforma de fondos.

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Depósitos a plazo fijo: para fecha cerrada

Si ya sabes que comprarás dentro de, por ejemplo, 18 meses, un depósito a plazo fijo te asegura una rentabilidad conocida de antemano. Bloqueas el dinero un plazo concreto y sabes exactamente cuánto tendrás al final. Están cubiertos por el Fondo de Garantía de Depósitos hasta 100.000 € por titular y entidad.

La pega: si necesitas el dinero antes de tiempo, o no puedes sacarlo o pierdes intereses. Solo tiene sentido si la fecha es firme.

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Cuentas remuneradas: para tenerlo siempre a mano

Una cuenta remunerada te paga un interés por el saldo y mantienes liquidez total: sacas el dinero cuando quieras, sin penalización. Rinde algo menos que un buen depósito, pero no bloqueas nada.

Es la opción si quieres que el dinero de la entrada esté disponible al 100% por si aparece la casa antes de lo previsto. También cuentan con la garantía de 100.000 €.

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La regla de oro: lo que necesitas pronto no va a bolsa

Repetimos la idea, porque es la que evita el desastre: el dinero que vas a usar en menos de 3-4 años no se invierte en renta variable.

La bolsa da más rentabilidad a largo plazo, sí. Pero a corto puede caer un 20% en un mal año. Si eso pasa justo cuando ibas a firmar, te has quedado sin entrada. No es una hipótesis rara: pasa cada pocos años.

Para el dinero de la casa, el objetivo no es maximizar. Es no perder y batir un poco a la inflación con seguridad. Fondo monetario, depósito o cuenta remunerada. Aburrido, pero es exactamente lo que necesitas.

En resumen

→ Para una casa de 400.000 € necesitas ahorrar unos 114.000 € (entrada + impuestos + gastos), un 28,5% del precio.
→ Para una de 600.000 €, unos 170.000 €. La proporción se mantiene sobre el 28-29%.
→ El gasto que se olvida es el impuesto de compra: ITP del 6% al 13% en segunda mano; IVA 10% + AJD en obra nueva.
→ Reserva un 10-12% del precio para impuestos y gastos, aparte del 20% de entrada.
→ Mientras ahorras: fondo monetario (flexible), depósito (fecha cerrada) o cuenta remunerada (liquidez total). Nunca bolsa para dinero que necesitas pronto.

La casa se compra el día que tienes el dinero, no el día que apruebas la hipoteca. Empieza a juntarlo bien colocado.

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Esto no es asesoramiento financiero ni fiscal. Los porcentajes de impuestos (ITP, IVA, AJD) varían por comunidad autónoma y pueden cambiar; confirma los vigentes en tu comunidad y consulta con un profesional antes de comprar. Toda inversión conlleva riesgo de pérdida.